公募REITs上市三年規(guī)模破千億 “首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪格局形成

證券時報記者 張淑賢

6月21日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）迎來上市三周年。三年來，我國公募REITs基礎(chǔ)制度加快建立，資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展，36單項目上市，其中4單完成擴(kuò)募，市場規(guī)模站上千億元關(guān)口，形成了“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展新格局。

三年來，公募REITs為盤活龐大的存量資產(chǎn)開辟出一條新路，為投資者提供了更多的投資機(jī)會和資產(chǎn)配置工具；監(jiān)管部門從“REITs審核”“信息披露”以及“持續(xù)擴(kuò)募”等多個環(huán)節(jié)出發(fā)，持續(xù)完善REITs規(guī)則體系，推動監(jiān)管制度逐漸規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。

在利好政策接連出臺背景下，我國公募REITs市場正進(jìn)入新一輪擴(kuò)容提質(zhì)階段，未來規(guī)模有望持續(xù)增長，并激發(fā)其作為大類資產(chǎn)配置的潛力。

三年經(jīng)歷完整周期

公募REITs這一創(chuàng)新品種真正意義上進(jìn)入國內(nèi)大眾投資者的視野，是在2021年6月國內(nèi)首批公募REITs于滬深交易所上市。

從2021年至今，我國公募REITs二級市場表現(xiàn)體現(xiàn)了定價邏輯的深度重構(gòu)，在重新定價的動態(tài)過程中，市場更為全面地關(guān)注資產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)估值與二級市場運(yùn)行規(guī)律。

2021年與2022年，公募REITs發(fā)軔之始，市場盲目追逐。彼時，市場方興未艾，“資產(chǎn)荒”困境下，公募REITs走出了獨(dú)立上漲行情，成為了眾多資金眼中的香餑餑，“盲目打新”“錢多貨少”的市場生態(tài)快速推高了公募REITs的溢價。

2023年，公募REITs深度調(diào)整。這一年，公募REITs股性與波動性還未被清楚認(rèn)知，部分底層資產(chǎn)運(yùn)營情況出現(xiàn)一定波動，項目交投活躍度下降，市場流動性偏弱，疊加機(jī)構(gòu)的調(diào)倉動作，公募REITs二級市場出現(xiàn)了明顯的折價。

2024年上半年，回歸理性，價值確認(rèn)。在經(jīng)歷了公募REITs超跌后，市場發(fā)現(xiàn)公募REITs產(chǎn)品整體收入和可供分配金額達(dá)成率均超預(yù)期。今年以來，公募REITs市場回暖，目前市場價位較年初低點上漲超10%，市場更為關(guān)注底層資產(chǎn)的運(yùn)營，投資逐步回歸理性。

過去三年，我國公募REITs市場初步經(jīng)歷了完整的周期。“三年來，公募REITs市場初步建立了中國實體資產(chǎn)的估值體系，并且豐富了上市的品種，同時從2023年市場下行中打磨情況看，從監(jiān)管到企業(yè)端都建立了二級市場管理的有效機(jī)制，這對維護(hù)市場穩(wěn)定運(yùn)行也是很重要的�！敝薪鸸�司研究部REITs研究小組執(zhí)行負(fù)責(zé)人、分析師孫元祺接受證券時報記者采訪時表示。

步入擴(kuò)容提質(zhì)新階段

6月21日，在公募REITs上市三周年之際，又有兩只公募REITs獲批。事實上，今年以來，公募REITs市場持續(xù)大幅擴(kuò)容。以滬市為例，2024年以來已完成5單首發(fā)項目的發(fā)行上市，資產(chǎn)類型涉及保障性租賃住房、消費(fèi)、清潔能源以及高速公路。同時，京能光伏、國君東久、華夏北保、華夏華潤有巢等項目接連發(fā)布擴(kuò)募公告。

孫元祺向記者表示：“到今年年底，預(yù)計公募REITs發(fā)行上市項目的數(shù)量有望明顯增長，整體節(jié)奏比過去幾年變快�！痹谒�看來，隨著發(fā)行和擴(kuò)募的常態(tài)化機(jī)制進(jìn)一步完善，公募REITs市場正進(jìn)入新一輪擴(kuò)容周期。

根據(jù)公開渠道統(tǒng)計，當(dāng)前儲備項目數(shù)量約有220個。孫元祺分析，假設(shè)這些項目相當(dāng)大的比例能夠進(jìn)入到公募REITs市場，屆時至少會是三位數(shù)數(shù)量的公募REITs市場。而縱向看，今年廠房、保租房等項目都啟動了擴(kuò)募，市場規(guī)模也會逐漸擴(kuò)大。

普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪也向記者表示：“從中國公募REITs市場發(fā)展趨勢來看，過去三年發(fā)展速度很快，相信未來市場會變得更加良性和健康，邁向擴(kuò)容提質(zhì)新階段�！�

在瑞思不動產(chǎn)研究院看來，公募REITs的資產(chǎn)類別、企業(yè)類別和資金類別也會與時俱進(jìn)、持續(xù)擴(kuò)容，將更多民營、外資企業(yè)引入市場。據(jù)悉，公募REITs已開啟探索港口、景區(qū)、IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）等資產(chǎn)類型，并密切關(guān)注政策動向，及時布局新類型資產(chǎn)。

大類資產(chǎn)潛力有望激發(fā)

隨著市場規(guī)模持續(xù)攀升，公募REITs作為大類資產(chǎn)配置的潛力也有望被激發(fā)。

在孫元祺看來，公募REITs市場規(guī)模越大，理論上能吸引的資金越多，市場交易活躍度也將獲得支撐，并形成投融良性循環(huán)。

“公募REITs是特別適合用來匹配成熟基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的金融產(chǎn)品�！敝薪鸹�金創(chuàng)新投資部執(zhí)行負(fù)責(zé)人劉立宇向記者表示，“隨著更多專業(yè)化和差異化的投資者參與公募REITs投資以及投資公募REITs配套政策規(guī)則的完善，公募REITs可以逐漸發(fā)揮‘價值錨’的作用，二級市場估值有望更穩(wěn)定地在合理區(qū)間運(yùn)行�！�

監(jiān)管部門多次表態(tài)，支持公募REITs引導(dǎo)更多長期資金入市，持續(xù)加大力度引入企業(yè)年金、養(yǎng)老金、社保基金等長期限資產(chǎn)配置型機(jī)構(gòu)，構(gòu)建投資新生態(tài)。

財政部聯(lián)合人力資源社會保障部去年就《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見，擬將公募REITs納入社保基金的投資范圍。這一舉措有望發(fā)揮長期資金的定價能力，引導(dǎo)估值合理預(yù)期，豐富投資者結(jié)構(gòu)。

另據(jù)了解，目前已有外資參與了公募REITs投資，不過資金量比例并不高，更多以嘗試和學(xué)習(xí)的心態(tài)參與。

“私募基金參與公募REITs市場的活躍度目前有所提高，特別是一些專業(yè)度較高的私募基金，甚至已有專門的團(tuán)隊開展公募REITs投資。”劉立宇表示，“回顧公募REITs上市初期，一般是主投股票或者固收的團(tuán)隊兼顧REITs投資，相比之下目前投研資源已有顯著提高�！�

6月21日，中證指數(shù)公司發(fā)布中證REITs（收盤）指數(shù)和全收益指數(shù)的修訂公告，并將于近期發(fā)布實時行情。REITs實時指數(shù)的推出，將進(jìn)一步為長期資金投資公募REITs提供有利條件。未來，隨著社保基金等長期資金入市，公募REITs作為獨(dú)立大類資產(chǎn)的潛力也有望被激發(fā)。