公募REITs上市三年規模破千億 “首發(fā)+擴募”雙輪格局形成

2024-06-22 00:00:00 證券時(shí)報 

證券時(shí)報記者 張淑賢

6月21日,首批基礎設施公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)迎來(lái)上市三周年。三年來(lái),我國公募REITs基礎制度加快建立,資產(chǎn)類(lèi)型穩步拓展,36單項目上市,其中4單完成擴募,市場(chǎng)規模站上千億元關(guān)口,形成了“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)的發(fā)展新格局。

三年來(lái),公募REITs為盤(pán)活龐大的存量資產(chǎn)開(kāi)辟出一條新路,為投資者提供了更多的投資機會(huì )和資產(chǎn)配置工具;監管部門(mén)從“REITs審核”“信息披露”以及“持續擴募”等多個(gè)環(huán)節出發(fā),持續完善REITs規則體系,推動(dòng)監管制度逐漸規范化、標準化、精細化。

在利好政策接連出臺背景下,我國公募REITs市場(chǎng)正進(jìn)入新一輪擴容提質(zhì)階段,未來(lái)規模有望持續增長(cháng),并激發(fā)其作為大類(lèi)資產(chǎn)配置的潛力。

三年經(jīng)歷完整周期

公募REITs這一創(chuàng )新品種真正意義上進(jìn)入國內大眾投資者的視野,是在2021年6月國內首批公募REITs于滬深交易所上市。

從2021年至今,我國公募REITs二級市場(chǎng)表現體現了定價(jià)邏輯的深度重構,在重新定價(jià)的動(dòng)態(tài)過(guò)程中,市場(chǎng)更為全面地關(guān)注資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)估值與二級市場(chǎng)運行規律。

2021年與2022年,公募REITs發(fā)軔之始,市場(chǎng)盲目追逐。彼時(shí),市場(chǎng)方興未艾,“資產(chǎn)荒”困境下,公募REITs走出了獨立上漲行情,成為了眾多資金眼中的香餑餑,“盲目打新”“錢(qián)多貨少”的市場(chǎng)生態(tài)快速推高了公募REITs的溢價(jià)。

2023年,公募REITs深度調整。這一年,公募REITs股性與波動(dòng)性還未被清楚認知,部分底層資產(chǎn)運營(yíng)情況出現一定波動(dòng),項目交投活躍度下降,市場(chǎng)流動(dòng)性偏弱,疊加機構的調倉動(dòng)作,公募REITs二級市場(chǎng)出現了明顯的折價(jià)。

2024年上半年,回歸理性,價(jià)值確認。在經(jīng)歷了公募REITs超跌后,市場(chǎng)發(fā)現公募REITs產(chǎn)品整體收入和可供分配金額達成率均超預期。今年以來(lái),公募REITs市場(chǎng)回暖,目前市場(chǎng)價(jià)位較年初低點(diǎn)上漲超10%,市場(chǎng)更為關(guān)注底層資產(chǎn)的運營(yíng),投資逐步回歸理性。

過(guò)去三年,我國公募REITs市場(chǎng)初步經(jīng)歷了完整的周期!叭陙(lái),公募REITs市場(chǎng)初步建立了中國實(shí)體資產(chǎn)的估值體系,并且豐富了上市的品種,同時(shí)從2023年市場(chǎng)下行中打磨情況看,從監管到企業(yè)端都建立了二級市場(chǎng)管理的有效機制,這對維護市場(chǎng)穩定運行也是很重要的!敝薪鸸狙芯坎縍EITs研究小組執行負責人、分析師孫元祺接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

步入擴容提質(zhì)新階段

6月21日,在公募REITs上市三周年之際,又有兩只公募REITs獲批。事實(shí)上,今年以來(lái),公募REITs市場(chǎng)持續大幅擴容。以滬市為例,2024年以來(lái)已完成5單首發(fā)項目的發(fā)行上市,資產(chǎn)類(lèi)型涉及保障性租賃住房、消費、清潔能源以及高速公路。同時(shí),京能光伏、國君東久、華夏北保、華夏華潤有巢等項目接連發(fā)布擴募公告。

孫元祺向記者表示:“到今年年底,預計公募REITs發(fā)行上市項目的數量有望明顯增長(cháng),整體節奏比過(guò)去幾年變快!痹谒磥(lái),隨著(zhù)發(fā)行和擴募的常態(tài)化機制進(jìn)一步完善,公募REITs市場(chǎng)正進(jìn)入新一輪擴容周期。

根據公開(kāi)渠道統計,當前儲備項目數量約有220個(gè)。孫元祺分析,假設這些項目相當大的比例能夠進(jìn)入到公募REITs市場(chǎng),屆時(shí)至少會(huì )是三位數數量的公募REITs市場(chǎng)。而縱向看,今年廠(chǎng)房、保租房等項目都啟動(dòng)了擴募,市場(chǎng)規模也會(huì )逐漸擴大。

普洛斯資產(chǎn)中國區聯(lián)席總裁趙明琪也向記者表示:“從中國公募REITs市場(chǎng)發(fā)展趨勢來(lái)看,過(guò)去三年發(fā)展速度很快,相信未來(lái)市場(chǎng)會(huì )變得更加良性和健康,邁向擴容提質(zhì)新階段!

在瑞思不動(dòng)產(chǎn)研究院看來(lái),公募REITs的資產(chǎn)類(lèi)別、企業(yè)類(lèi)別和資金類(lèi)別也會(huì )與時(shí)俱進(jìn)、持續擴容,將更多民營(yíng)、外資企業(yè)引入市場(chǎng)。據悉,公募REITs已開(kāi)啟探索港口、景區、IDC(互聯(lián)網(wǎng)數據中心)等資產(chǎn)類(lèi)型,并密切關(guān)注政策動(dòng)向,及時(shí)布局新類(lèi)型資產(chǎn)。

大類(lèi)資產(chǎn)潛力有望激發(fā)

隨著(zhù)市場(chǎng)規模持續攀升,公募REITs作為大類(lèi)資產(chǎn)配置的潛力也有望被激發(fā)。

在孫元祺看來(lái),公募REITs市場(chǎng)規模越大,理論上能吸引的資金越多,市場(chǎng)交易活躍度也將獲得支撐,并形成投融良性循環(huán)。

“公募REITs是特別適合用來(lái)匹配成熟基礎設施資產(chǎn)的金融產(chǎn)品!敝薪鸹饎(chuàng )新投資部執行負責人劉立宇向記者表示,“隨著(zhù)更多專(zhuān)業(yè)化和差異化的投資者參與公募REITs投資以及投資公募REITs配套政策規則的完善,公募REITs可以逐漸發(fā)揮‘價(jià)值錨’的作用,二級市場(chǎng)估值有望更穩定地在合理區間運行!

監管部門(mén)多次表態(tài),支持公募REITs引導更多長(cháng)期資金入市,持續加大力度引入企業(yè)年金、養老金、社;鸬乳L(cháng)期限資產(chǎn)配置型機構,構建投資新生態(tài)。

財政部聯(lián)合人力資源社會(huì )保障部去年就《全國社會(huì )保障基金境內投資管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn),擬將公募REITs納入社;鸬耐顿Y范圍。這一舉措有望發(fā)揮長(cháng)期資金的定價(jià)能力,引導估值合理預期,豐富投資者結構。

另?yè)私,目前已有外資參與了公募REITs投資,不過(guò)資金量比例并不高,更多以嘗試和學(xué)習的心態(tài)參與。

私募基金參與公募REITs市場(chǎng)的活躍度目前有所提高,特別是一些專(zhuān)業(yè)度較高的私募基金,甚至已有專(zhuān)門(mén)的團隊開(kāi)展公募REITs投資!眲⒘⒂畋硎,“回顧公募REITs上市初期,一般是主投股票或者固收的團隊兼顧REITs投資,相比之下目前投研資源已有顯著(zhù)提高!

6月21日,中證指數公司發(fā)布中證REITs(收盤(pán))指數和全收益指數的修訂公告,并將于近期發(fā)布實(shí)時(shí)行情。REITs實(shí)時(shí)指數的推出,將進(jìn)一步為長(cháng)期資金投資公募REITs提供有利條件。未來(lái),隨著(zhù)社;鸬乳L(cháng)期資金入市,公募REITs作為獨立大類(lèi)資產(chǎn)的潛力也有望被激發(fā)。

(責任編輯:王治強 HF013)
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